dnes je 5.12.2019
Input:

Daň z nabytí nemovitých věcí

12.10.2016, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Daň z nabytí nemovitých věcí

Ing. Jan Zábrodský, Ing. Ondřej Burian

Od 1. 1. 2014 vstoupilo v účinnost Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., které zavedlo v rámci rekodifikace právních předpisů novou daň – daň z nabytí nemovitých věcí (dále jen „ZDNV”), která nahrazuje dřívější daň z převodu nemovitostí (dále jen „ZDDPN”). K 1. listopadu 2016 pak vstupuje v účinnost významná novela tohoto předpisu (254/2016 Sb.). Změny novelou zavedené jsou v tomto článku již zapracovány.

Předmět daně

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je pozemkem, stavbou, jednotkou, nebo která je právem stavby, či spoluvlastnickým podílem k uvedeným nemovitým věcem.

Pozor!
Předmětem ZDNV jsou vždy pouze nemovité věci nacházející se na území ČR.

Předmětem daně je taktéž nabytí vlastnického práva k výše uvedeným věcem na základě zajišťovacího převodu práva, nebo na základě úplatného postoupení pohledávky zajišťovacím převodem práva.

Za zvláštní případy nabytí vlastnického práva, kde fakticky k nabytí vlastnického práva nedochází (jde o právní fikci z pohledu ZDNV), se považuje vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu, nebo nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která byla samostatnou nemovitou věcí, součástí práva stavby, nebo byla neoprávněně zřízena na tomto pozemku.

Příklad
V praxi se může jednat například o případy, kdy vlastník pozemku nabude samostatnou nemovitou věc (stavbu), která je na jeho pozemku, ale nepatří do jeho vlastnictví.

Předmětem daně není nabytí vlastnického práva k nemovité věci

  • v rámci provádění pozemkových úprav,

  • při přeměnách obchodní korporací,

  • poskytnuté jako náhrada při vyvlastnění.

Poplatník daně

Stav do 31. října 2016

Podle právní úpravy účinné do 31. října 2016 (před novelou 254/2016 Sb.) platilo, že poplatníkem ZDNV byl primárně převodce vlastnického práva, a to při nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou; nabyvatel byl pouze ručitelem.

Zároveň ale smluvní strany měly možnost vyjádřit v kupní smlouvě svou právní vůli, aby poplatníkem daně z nabytí byl nabyvatel vlastnického práva k převáděné nemovitosti. Osoba poplatníka tedy nebyla pro tyto běžné případy (převod vlastnictví kupní smlouvou) napevno stanovena zákonem, ale zákon umožňoval určitou variabilitu: dával účastníkům obchodu možnost, aby si smluvně sjednaly, která z obou stran bude v pozici poplatníka daně.

Tato dohoda přitom musela být smluvně zakotvena v kupní smlouvě v okamžiku převodu vlastnického práva. To znamená, že nelze toto stanovit zpětně dodatkem ke kupní smlouvě. Taktéž byla podstatná správná formulace – „poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel”.

Příklad
V kupní smlouvě bylo stanoveno: „Prodávající a kupující se dohodli, že ZDNV zaplatí kupující” V tomto případě bude poplatníkem daně převodce, a to včetně povinnosti daň odvést správci daně.

Smluvní ustanovení musí výslovně určit, že „…nabyvatel je poplatníkem”; nepostačuje, že se nabyvatel pouze zaváže k úhradě daně.

V uvedeném příkladu zůstává poplatníkem daně převodce, ten je povinen podat daňové přiznání a od něj bude finanční úřad daň vymáhat, pokud nebude (kýmkoli z obou stran smlouvy) uhrazena. Neuhradí-li však v dané situaci nabyvatel daň, může se převodce dožadovat po nabyvateli náhrady škody, vzniklé neplněním povinnosti stanovené ve smlouvě.

Příklad
V kupní smlouvě bylo stanoveno: „Kupující se zavazuje činit veškeré úkony v rámci daňového řízení…”. Opět i tato formulace není dostatečná pro změnu v osobě poplatníka daně.

Poplatníkem nabyvatel

V případě jiných převodů, nežli koupí nebo směnou, je poplatníkem daně nabyvatel (obdobně jako dříve v rámci zákona o dani dědické, darovací a daně z převodu nemovitostí).

Příklad
Jde například o případy výkonu rozhodnutí, exekuci, vyvlastnění, vydržení, nabytí nemovité věci v insolvenčním řízení nebo ve veřejné dražbě, vkladu nemovité věci do obchodních korporací atd. 

Stav od 1. listopadu 2016

Shora uvedené příklady ukazují, že ve věci určení osoby poplatníka daně byla právní úprava, umožňující soukromoprávní dohodu ohledně osoby poplatníka, poměrně komplikovaná, resp. činila v praxi potíže. Proto je s účinností od 1. listopadu 2016 stanoveno že poplatníkem daně z nabytí je vždy výhradně nabyvatel, a to bez ohledu na další faktory (právní titul, právní vůle obou obchodujících stran). Zároveň se zrušil institut ručení nabyvatele za nezaplacenou daň podle § 41 ZDNV: je-li nabyvatel poplatníkem, je ručení za daň jinou osobou nadbytečné.

Pozor!
Nová právní úprava ohledně určení osoby poplatníka daně zavedená novelou č. 254/2016 Sb. (a stejně tak jiné změny novelizací stanovené) se vztahují na takové převody nemovitostí, jejichž právní účinky nastaly počínaje 1. listopadem 2016; rozhodné je tedy obecně den, kdy příslušná právní dokumentace (návrh na zápis vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí) je podán katastrálnímu úřadu, protože k tomuto dni nastávají právní účinky převodu. (Konkrétní datum vyznačené katastrálním úřadem lze najít jak na příslušném paré kupní smlouvy, které bylo katastrálnímu úřadu podáno, tak např. na výpisu z katastru nemovitostí.).

Základ daně

Základ daně nejlépe znázorňuje následující obrázek. Cena sjednaná se porovnává s cenou obvyklou, nově však i s tzv. směrnou hodnotou. Obecně (tedy s určitými dílčími výjimkami, například pro případ nabytí směnou) lze postup při stanovení základu daně vyjádřit tímto přehledným schématem:

Základem ZDNV je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Pro zjištění nabývací ceny se porovnává:

  • cena sjednaná a

  • srovnávací daňová hodnota.

Ta vyšší z porovnávaných cen je považována za nabývací cenu pro účely daně z nabytí nemovitých věcí.

Cenou sjednanou se rozumí hodnota peněžní či nepeněžní úhrady za nabytí vlastnického práva. Například při prodeji nemovité věci se jedná o domluvenou kupní cenu. Pokud půjde o úhradu nepeněžní, tj. například movitou (auto, stroj…) nebo nemovitou věcí (pozemek, bytová jednotka…), cena sjednaná se vždy uvažuje na úrovni včetně DPH.

Rada
Poplatník přitom má možnost porovnávat sjednanou cenu nejen s cenou dle znaleckého posudku – zjištěná cena, ale i s tzv. směrnou hodnotou, resp. 75 % dané hodnoty.

Směrná hodnota by měla být tzv. cenou obvyklou, která vychází z cen nemovitých věcí v místě, čase, druhu, stavu, stáří, vybavení atd. srovnatelném. § 15 ZDNV stanovuje, ve kterých případech se směrná hodnota určuje nebo naopak nestanovuje. Ve většině obvyklých transakcí, kdy jde například o převod pozemku či pozemku s RD, bytových jednotek, se může poplatník rozhodnout využít tohoto zjednodušení.

Vyhláška

Detailním stanovením směrné hodnoty se zabývá prováděcí vyhláška k ZDNV č. 419/2013 Sb. Poplatníci si přitom mohou zjistit směrnou hodnotu pomocí kalkulátoru na stránkách České daňové správy: http://smernahodnota.financnisprava.cz/ .

Uznatelným výdajem jsou pouze výdaje za znalecký posudek, a to jen v případech, kdy je znalecký posudek zákonným opatřením vyžadován. Podle § 36 ZDNV je znalecký posudek vyžadován pouze v případech, kdy nabývací cenou je zjištěná cena, nebo v případech, kdy se sjednaná cena porovnává s cenou zjištěnou.

Rada
Je-li znalecký posudek vyžadován, uplatní-li poplatník tento výdaj, přikládá k daňovému přiznání doklad o zaplacení výdaje za znalecký posudek jako přílohu.

Příklad
Pan Růžička prodal svůj byt za 2 mil. Kč, vypočtená orientační směrná hodnota činí 3 mil. Kč. Zároveň si pan Růžička nechal za 5 tis. Kč vypracovat znalecký posudek, kde byla zjištěna cena 2,8 mil. Kč. Jaký bude základ daně?

Pan Růžička bude porovnávat dosaženou prodejní cenu bytu (2 mil. Kč) s nižší z možných srovnávacích daňových hodnot. Srovnávací daňovou hodnotou může být buď 75 % směrné hodnoty (což je 2,25 mil. Kč) nebo 75 % ze zjištěné ceny (což je 2,1 mil. Kč). Aby daňová povinnost byla co nejnižší, použije pan Růžička jako srovnávací daňovou hodnotu cenu zjištěnou (2,1 mil. Kč). Protože tato cena je vyšší než cena sjednaná, vyjde se při stanovení základu daně z této zjištěné ceny. Jako uznatelný výdaj se zároveň uplatní cena znaleckého posudku. Základ daně tedy bude činit 2,095 mil. Kč (tedy 2,1 mil. Kč mínus 5 tis. Kč).

Pozn.: Cenu znaleckého posudku by bylo možné odečíst i v případě, že by sjednaná prodejní cena byla vyšší (třeba 2,3 mil. Kč) a základ daně by se odvozoval z ceny sjednané; podstatné je, zda předmětný znalecký posudek je vyžadovanou přílohou daňového přiznání.

Optimalizace

Rada
Má-li poplatník právo volby, tak jak je tomu v předchozím příkladu, doporučujeme postupovat obezřetně v následujících krocích:

  1. zkontrolovat, že je skutečně možné volit varianty základu daně,
  2. potom porovnat...

Pozor!
V § 22 ZDNV jsou stanoveny případy, kdy je základem daně vždy pouze cena sjednaná. Jedná se o případy nabytí vlastnického práva k nemovité věci z majetku nebo do majetku územního samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudržnosti. Dále jde o případy nabytí vlastnického práva k nemovité věci ujednané ve smlouvě o výstavbě, které je nabyto za účelem vzniku nové jednotky nebo změny dosavadní jednotky nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou (tj. např. vybudování nové bytové jednotky v podkroví, které bylo do té doby společnou částí domu).

V § 23 ZDNV jsou stanoveny případy, kdy je základem daně vždy pouze cena zjištěná. Jde o případy nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě finančním leasingu, zajišťovaného převodu práva, úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva, nebo nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu nebo jeho části, jejichž je tato nemovitá věc součástí.

Pozor!
Výlučně cena zjištěná se také použije v případě, je-li současně s nabytím nemovité věci nabýváno vlastnické právo k jinému majetku a sjednanou cenu nemovité věci nelze pro účely ZDNV samostatně stanovit. (tj. např. prodej závodu). V §§ 17 – 21 ZDNV stanovuje speciální základ daně pro některé další vyjmenované případy. Základem daně je tzv. zvláštní cena, která představuje (uvádíme pouze neúplný výčet):

  • cenu dosaženou vydražením (případně předražek) – v případech výkonu rozhodnutí prodejem nemovité věci podle občanského soudního řádu, při exekuci či při prodeji ve veřejné dražbě,

  • cenu uvedenou ve společenské smlouvě – v případech vkladů do osobní společnosti,

  • cenu určenou znalcem – v případě vkladu do družstva,

  • cenu určenou znalcem – v případě vkladu do kapitálové společnosti,

  • cenu určenou dle zákona o obchodních korporacích – v případě vkladu zvyšujícího základní kapitál kapitálové společnosti nebo příplatku společníka nad rámec základního kapitálu,

  • cenu dosaženou při prodeji mimo dražbu v rámci insolvenčního řízení,

  • cenu dosaženou prodejem majetku členského státu EU (pozn. členským státem se uvažuje i ČR), nebo jiného státu, atd.

Cizí měna

V případech, kdy je úplata sjednána v cizí měně, pro přepočet se použije kurz vyhlášený ČNB ke dni nabytí vlastnického práva, a to bez ohledu na sjednané platební podmínky (např. rozložení na splátky apod.).

Den nabytí vlastnictví k nemovité věci

Den nabytí vlastnictví k nemovité věci lze rozdělit na tři skupiny. Jedná-li se:

  • o smluvní převod nemovité věci, která se nezapisuje do katastru nemovitostí, je tímto dnem den účinnosti smlouvy,

  • pokud jde o smluvní převod nemovité věci zapisující se do katastru nemovitostí, rozhodující je den zápisu v katastru nemovitostí,

  • v ostatních případech je tímto dnem den účinnosti rozhodnutí v dané záležitosti o převodu vlastnictví k nemovité věci.

Osvobození

Od ZDNV jsou osvobozená nabytí vlastnictví nemovitých věcí taxativně uvedených v §§ 6 – 9 ZDNV.

Pozor!
Nově se osvobození nevztahuje na nepeněžité vklady nemovitých věcí do obchodních korporací, které byly do roku 31. 12. 2013 osvobozeny (za splnění podmínky účasti ve společnosti po dobu min. 5 let).

„Nové bydlení”

Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k novým stavbám určeným pro bydlení, resp. staveb, u kterých lze předpokládat, že je k bydlení nabyvatel využije.

Rada
Osvobození se vztahuje zejména na nové rodinné domy a bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu, přičemž jednotka nesmí zahrnovat jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru užívanou společně s bytem. Toto osvobození je převzato ze zákona o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí; reflektuje novou terminologii občanského zákoníku, avšak přináší i drobné změny.

Nově ZDNV již nepodmiňuje přiznání tohoto osvobození podnikatelskou činností převodce. Zároveň osvobození lze využít maximálně po dobu 5 let od kolaudace (v případě stavby na stavební povolení) nebo od uplynutí 30 dnů od oznámení záměru stavebníka začít s užíváním stavby (v případě stavby na ohlášení).

Osvobození se přitom uplatní i na převod souvisejícího pozemku, a také na převod práva stavby. Zákon osvobozuje první úplatné nabytí vlastnického práva k:

  • pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,

  • dokončená nebo užívaná stavbě rodinného domu,

  • dokončené nebo užívané jednotce, nezahrnující nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu (nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek).

S účinností od 1. listopadu 2016 byl přitom původní pojem „nová stavba”, resp. „nová jednotka” nahrazen pojmem „dokončená nebo užívaná stavba”, resp. „…jednotka”. Pro praxi to znamená, že převod rozestavěné novostavby (jež není dokončená ani užívaná) nepožívá osvobození od daně z nabytí a je nutné jej zdanit! Podle důvodové zprávy k novele č. 254/2016 Sb. je účelem zamezit neoprávněnému vícenásobnému osvobození jedné a téže stavby, k němuž může docházet tím, že rozestavěné stavby nejsou zapisovány v katastru nemovitostí a správce daně tak nemá možnost ověřit, zda jde o prvé, nebo opakované nabytí.

Převod do/z vlastnictví státu

Dalším titulem osvobození je nabytí vlastnického práva k nemovité věci členským státem EU (tedy i ČR), jiným státem, je-li zaručena vzájemnost, a územním samosprávným celkem v uvedených případech. Také je osvobozeno (nenarušuje-li tento převod vnitřní trh EU) nabytí vlastnictví k nemovité věci z majetku členských států EU, jiných států, je-li zachována vzájemnost, a