dnes je 2.7.2022

Input:

Nemovité věci v daňových předpisech po 1. 1. 2016

9.9.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2015.19.1
Nemovité věci v daňových předpisech po 1. 1. 2016

Ing. Jiří Vychopeň

VYŠLO V ČÍSLE 19/2015

Kromě rozsáhlé novely zákona o dani z nemovitých věcí přijaté zákonem č. 23/2015 Sb., s účinností od 1. 1. 2016 (s výjimkou nového § 15a ZDN, který nabyl účinnosti již od 5. 2. 2015), nabydou účinnosti od uvedeného data také změny týkající se uplatňování DPH u dodání a nájmu nemovitých věcí, které byly přijaty zákonem č. 360/2014 Sb., kterým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDPH"), a další související zákony, a zřejmě také od roku 2016 dojde k podstatným změnám též v zákonném opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Změny zákona o DPH

Zákonem č. 360/2014 Sb. byly přijaty následující změny týkající se uplatňování DPH u dodání a nájmu nemovitých věcí, u nichž byla stanovena účinnost od 1.1.2016.

V § 51 odst. 1 ZDPH, který pro účely tohoto zákona vymezuje okruh plnění osvobozených od daně bez nároku na odpočet daně, se v písmenu f) slova "dodání vybraných nemovitých věcí (§ 56)" mění na "dodání nemovité věci (§ 56 ZDPH)" a v písmenu g) se slova "nájem vybraných nemovitých věcí (§ 56a)" mění na "nájem nemovité věci (§ 56a)".

Jedná se pouze o legislativně technickou změnu, která souvisí s novými názvy § 56 a § 56a ZDPH.

Podle nového znění § 56 ZDPH, jehož název se od 1. 1. 2016 mění na "Dodání nemovitých věcí", budou od uvedeného data platit níže uvedená nová pravidla pro osvobození od daně bez nároku na odpočet daně u dodání nemovitých věcí.

Osvobození dodání pozemku od daně

Podle odstavce 1 bude od daně osvobozeno dodání pozemku, který:

  1. netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a
  2. není stavebním pozemkem.

Znamená to, že bude-li pozemek v okamžiku jeho dodání splňovat současně obě uvedené podmínky, bude toto dodání pozemku osvobozeno od daně. V případě dodání pozemku, který v okamžiku dodání nebude stavebním pozemkem, ale bude tvořit funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, bude toto dodání pozemku osvobozeno od daně pouze při splnění časového testu stanoveného pro osvobození od daně u dodání vybrané nemovité věci v § 56 odst. 3 ZDPH, jak bude dále uvedeno.

Podle ustanovení § 48 odst. 3 ZDPH se již s účinností od 1. 1. 2015 pro účely tohoto zákona rozumí pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou; touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku (v roce 2015 tuto definici "funkčního celku" zřejmě ještě nelze využít pro účely § 56 ZDPH, ale slouží např. k vymezení vedlejších staveb, u nichž se stejně jako u staveb pro bydlení nebo u staveb pro sociální bydlení uplatňuje první snížená sazba daně).

Od 1. 1. 2016 bude vymezení pozemku tvořícího funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí podle § 48 odst. 3 ZDPH klíčovým kritériem i pro určení osvobození od daně při dodání pozemku podle nového znění § 56 odst. 1 ZDPH.

Podle Informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2015, čj. 6717/15/7000-20116-101206 (dále jen "Informace GFŘ") je nutno pro účely ZDPH používat tzv. eurokonformní výklad pojmů "stavba" a "stavba pevně spojená se zemí", což znamená, že obsah těchto pojmů podle tuzemského soukromého práva (např. podle stavebního zákona) je pro daný daňový účel nutno přizpůsobit obsahu těchto pojmů podle práva Evropské unie (tj. Směrnice Rady 2006/112/ES včetně prováděcích nařízení a judikatury SDEU).

Např.:

Článek 12 Směrnice Rady 2006/112/ES, který upravuje dodání budovy nebo její části před jejím prvním obydlením a pozemku k ní přiléhajícího, obsahuje ustanovení, podle kterého se pro uvedené účely "budovou" rozumí jakákoliv stavba pevně spojená se zemí.

Podle Informace GFŘ je třeba pojem stavba/budova vnímat v obecné rovině jako konstrukci/strukturu pevně spojenou se zemí, a to i jiným způsobem než jen pevným základem. S odkazy na příslušnou judikaturu SDEU lze podle Informace GFŘ považovat za stavbu pevně spojenou se zemí např. mobilní stavební buňku připojenou na vodovodní, kanalizační a elektrickou rozvodnou síť a splňující kritérium dostatečně intenzívního "neoddělitelného" spojení se zemí, meliorační trubní zařízení a dokonce i znehybněnou a ke břehu pevně připoutanou loď.

K výkladu pojmu "stavba pevně spojená se zemí" pro účely ustanovení § 56 odst. 1 písm. a) ZDPH je v Informaci GFŘ uvedeno mimo jiné i toto:

  • každá stavba spojená se zemí pevným základem musí stát na pozemku a má tedy pozemek "přiléhající", bez něhož nemůže plnit svoji funkci,

  • zda je stavba spojená se zemí pevným základem včetně přiléhajícího pozemku určujícím prvkem pro daňový režim při převodu pozemku, záleží na tom, je-li cílem sledovaným smluvními stranami právě tato stavba a jakou jí v dané transakci tyto strany přisuzují funkci,

  • nachází-li se na pozemku stavba spojená se zemí pevným základem, jde o zastavěný pozemek (tento pojem má podle Informace GFŘ stejný význam jako "pozemek přiléhající ke stavbě", pro který je využitelná definice pojmu "funkční celek" podle § 48 odst. 3 ZDPH); o zastavěný pozemek se jedná i v případě, že vlastníci pozemku a stavby jsou různé osoby,

  • za nezastavěný může být považován pozemek, na kterém se nacházejí jen drobné stavby (kritériem drobné stavby je v tomto případě to, nakolik snadno lze její pevné spojení se zemí uvolnit a nakolik je tato stavba spojená se zemí pevným základem cílem sledovaným smluvními stranami a jakou jí v dané transakci tyto strany přisuzují funkci) a stavby sloužící k ochraně či kvalitnějšímu využití pozemku (např. plot zajišťující ochranu pozemku, opěrná zídka proti sesuvu půdy), které nemají, i když jsou pevně spojeny se zemí pevným základem, při případném dodání pozemku určující význam, tj. zákazník nekupuje pozemek kvůli stavbě, která je na něm umístěna, ale kvůli pozemku jako takovému.

Pevné spojení stavby se zemí je nutno odlišit od napojení stavby na inženýrské sítě (např. vodovod, kanalizaci, plynovod). Inženýrská síť je také stavba, tudíž se jedná o spojení stavby s jinými stavbami.

Je-li na pozemku zřízena inženýrská síť, není podle Informace GFŘ pro účely § 56 ZDPH podstatné, zda je tato inženýrská síť spojena se zemí pevným základem či nikoliv, ale ve vazbě na vymezení funkčního celku podle § 48 odst. 3 ZDPH je důležité, zda je inženýrská síť vlastněna stejnou osobou jako pozemek nebo osobou jinou, přičemž:

  • je-li inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby, než je vlastník pozemku, nevstupuje do funkčního celku s tímto pozemkem, i když jde o stavbu pevně spojenou se zemí (pozemek, na kterém jsou takové inženýrské sítě zřízeny, podle § 48 odst. 3 ZDPH netvoří s těmito inženýrskými sítěmi funkční celek, a proto se pro účely § 56 ZDPH považuje za nezastavěný),

  • je-li inženýrská síť ve vlastnictví stejné osoby, jako je vlastník pozemku, jedná se podle § 48 odst. 3 ZDPH o pozemek, který tvoří funkční celek s inženýrskou sítí (pro účely § 56 ZDPH se v tomto případě pozemek, na kterém jsou takové inženýrské sítě zřízeny, považuje za zastavěný).

Stavební pozemek pro účely ZDPH

Podle odstavce 2 se pro účely zákona o dani z přidané hodnoty stavebním pozemkem rozumí pozemek, na kterém:

a) má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a

1. který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo

2. v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo

b) může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.

Není zatím úplně jasné, co všechno se v uvedeném ustanovení rozumí "správním úkonem, jehož účelem je zhotovení stavby". Logicky by se mělo jednat o takový správní úkon, ze kterého je zřejmý záměr umístit na daném pozemku konkrétní stavbu pevně spojenou se zemí. Takovým správním úkonem může být např.:

  • ohlášení stavby (stavebního záměru) stavebníkem příslušnému stavebnímu úřadu,

  • vydání souhlasu stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru,

  • podání žádosti o vydání stavebního povolení,

  • vydání stavebního povolení stavebním úřadem,

  • podání návrhu veřejnoprávní smlouvy o provedení stavby,

  • uzavření veřejnoprávní smlouvy o provedení stavby.

Z uvedených příkladů je zřejmé, že správní úkon za účelem zhotovení stavby pevně spojené se zemí může učinit nejen příslušný správní orgán (obvykle stavební úřad), ale i jiná osoba (např. stavebník).

Důvodová zpráva k návrhu změn v ZDPH od 1. 1. 2016 (dále jen "důvodová zpráva") uvádí jako příklad správního úkonu provedeného za účelem zhotovení (výstavby) stavby podání návrhu na změnu územního plánu. Jak je ale zřejmé z § 18 a násl. zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "SZ"), účelem územního plánování vůbec není zhotovení konkrétní stavby na konkrétním pozemku (podle § 43 SZ se územní plán pořizuje a vydává pro celé území obce a stanoví základní koncepci rozvoje území obce, vymezuje zastavěné území, plochy a koridory zejména pro veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy).

Pozor!
Není také příliš jasné, jak a podle jakých kritérií se bude pro účely nového znění § 56 odst. 2 ZDPH zjišťovat, zda v okolí pozemku jsou nebo již byly prováděny stavební práce. V důvodové zprávě není ke klíčovému pojmu "okolí" uvedeno vůbec nic, pouze je zde konstatováno, že by se mělo jednat o stavební práce provedené za účelem výstavby "té určité stavby".

Lze doufat, že brzy bude k uvedeným (a některým dalším, jak bude ještě uvedeno) nejasnostem podáno ze strany Generálního finančního ředitelství bližší vysvětlení, zřejmě prostřednictvím další Informace ke změnám v ZDPH od 1. 1. 2016.

Osvobození vybraných nemovitých věcí po uplynutí 5 let

Podle odstavce 3 bude dodání vybrané nemovité věci osvobozeno od daně po uplynutí 5 let

  1. od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě, nebo
  2. ode dne, kdy mohlo být započato užívání stavby, jednotky nebo inženýrské sítě podle stavebního zákona v souladu
    1. s prvním oznámením o záměru započít s jejich užíváním,
    2. se souhlasem stavebního úřadu, byly-li odstraněny nedostatky, pro které stavební úřad zakázal jejich užívání, nebo
    3. s oznámením o záměru započít s užíváním nebo oznámením změny v užívání po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě.

Vybrané nemovité věci

Podle odstavce 4 se pro účely daně z přidané hodnoty vybranou nemovitou věcí rozumí

  1. stavba pevně spojená se zemí,
  2. jednotka,
  3. inženýrská síť,
  4. pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí,
  5. podzemní stavba se samostatným účelovým určením,
  6. právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.

Podle nového znění odstavce 3 bude i po 1. 1. 2016 dodání vybrané nemovité věci ve stanovené pětileté lhůtě plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně. Současně se ale v odstavci 4, zejména v souvislosti se změnou pravidel pro osvobození od daně u dodání pozemků (viz odstavec 1), změní vymezení vybraných nemovitých věcí, jejichž dodání po uplynutí stanovené pětileté lhůty je osvobozeno od daně podle odstavce 3.

Podle nového znění odstavce 3 se bude od 1. 1. 2016 pětiletá lhůta pro osvobození od daně při dodání vybrané nemovité věci (např. při dodání stavby pevně spojené se zemí, při dodání jednotky, při dodání pozemku tvořícího funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí) odvíjet nejen od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od umožnění prvního užívání stavby, jednotky nebo inženýrské sítě (podle Informace GFŘ je východiskem v případě staveb, které při prvovýstavbě nebo změně stavby podléhaly kolaudačnímu souhlasu, kolaudační souhlas, který umožňuje současné užívání stavby pro účely, pro které může být daná stavba v souladu s oznámením užívána k okamžiku dodání, přičemž je dále uvedeno, že prvním užíváním stavby se rozumí první užívání stavby pro účely, pro které může být daná stavba v souladu s oznámením užívána k okamžiku dodání), ale nově také od

  • vydání kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě, nebo

  • umožnění zahájení užívání po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo

  • inženýrské sítě, nebo

  • umožnění opětovného zahájení užívání stavby, jednotky nebo inženýrské sítě po odstranění nedostatků, pro které bylo užívání dočasně zakázáno.

Pozor!
Z nového znění § 56 odst. 3 ZDPH ale není vůbec jasné, co se bude pro účely tohoto ustanovení považovat za "podstatnou změnu". Podle důvodové zprávy by to měla být "změna, kterou dojde například k podstatnému zásahu na nemovité věci s ohledem na její stávající hodnotu, nebo u stavby s ohledem například na její stávající podlahovou plochu". To však příliš neobjasňuje kritérium "podstatnosti", které je klíčové mimo jiné i z toho hlediska, že pětiletá lhůta pro osvobození od daně při dodání vybrané nemovité věci se podle nového znění § 56 odst. 3 písm. b) ZDPH bodu 3. bude odvíjet také v návaznosti na oznámení změny v užívání po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě.

Rozhodnutí plátce o uplatnění daně po

Nahrávám...
Nahrávám...